Haro融資と売却の資料を、
24時間以内でお作りします。
物件概要書とレントロールをお預かりして、物件調査書（20〜27頁）・家賃相場調査資料・融資補足資料の3点をお届けします。買うかどうかを決める前に、銀行に出す前に、そして売りに出す前に。
登録は無料です。費用がかかるのはご依頼のときだけです。見本を見る（PDF 27頁）
| 駅徒歩＼築年 | 築10年以内 | 築20年以内 | 築35年以内 | 築35年超 |
|---|---|---|---|---|
| 10分以内 | 6室3棟74,500円 | 8室3棟59,000円 | 6室3棟50,000円 | 6室3棟40,500円 |
| 20分以内 | 6室3棟61,000円 | ★本物件6室3棟57,500円 | 6室3棟48,750円 | 6室3棟37,000円 |
| 20分超 | — | — | — | — |
「見本ハイツ」は架空の物件です。数字と固有名詞は架空のものに置き換えてあります。
こんな場面のための資料です
プロパー融資を頼みに行く前に
金融機関が案件ごとに条件を組む融資には、決まった提出書類の型がありません。物件の中身を示す資料は、借りる側で用意することになります。
買付を入れる前に
概要書とレントロールだけでは、参考価格の根拠も、周辺の賃料も、空室が増えたときの収支も分かりません。3点は、その確認を買付の前に済ませるための資料です。
金融機関から「物件の資料」を求められたとき
何を出せばよいか迷う場面です。3点は、収支シミュレーションの入力になる物件側の事実（賃料・価格の根拠・権利関係・ストレス後の姿）を一式にまとめてあります。
自分の物件を売りに出すとき
売却のときにも、同じ3点がそのまま売る側の資料になります。買い手と、買い手の金融機関に渡せるのは、物件の事実と数字です。中身は買う側・売る側で作り分けません。
この3点は、金融機関にお出しするための資料です
金融庁は、一棟の収益物件を買うための融資を「事業性融資の性格が強い」と位置づけています。物件の賃貸事業が生み出すキャッシュフローが返済の見通しを大きく左右し、借入の額も大きくなるためです（投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果・2019年3月28日）。
条件があらかじめ決まっている商品型の融資（アパートローン）と、金融機関が案件ごとに条件を組む融資（プロパー融資）とでは、そろえる資料が変わります。後者に決まった型はありません。物件の中身を示す資料は、借りる側でご用意いただくことになります。
同じ調査によると、完済までの収支シミュレーションを必ず実施している金融機関は、銀行で92%、信用金庫・信用組合で89%です。試算では、賃料が下がる場合や空室が増える場合も見込みます。日本銀行の資料でも、入口の審査でLTV（借入額と物件評価額の比率）やDSCR（返済額に対する収益の余裕度）といった指標と、ストレスをかけた試算の結果を用いることが挙げられています（2024年3月）。
必要になるのは、物件のキャッシュフロー、その前提となる賃料、ストレスをかけた後の姿の3つです。お届けする3点は、この順に並べてあります。
お届けする3点
① 物件調査書（PDF・20〜27頁）
物件の概要とレントロール、位置図・立地・災害リスク、参考価格（3手法）と取引事例の根拠、近隣事例と事例位置図、価格帯別の収支。さらに、融資期間の累積キャッシュフローと与信指標（通常想定と稼働80%のストレス想定）、周辺施設、権利関係（登記事項）。買付前に確認すべきこと、人口動態と地価公示、市場の動きまでを20〜27頁に収めています（頁数は物件により変わります）。
② 家賃相場調査資料（Excel）
対象物件の各戸と周辺の募集事例が、同じ列・同じ単位で横に並びます。件数・棟数のほか、最低・25%・中央値・75%・最高・平均つきです。
| 駅徒歩＼築年 | 築10年以内 | 築20年以内 | 築35年以内 | 築35年超 |
|---|---|---|---|---|
| 10分以内 | 6室3棟74,500円 | 8室3棟59,000円 | 6室3棟50,000円 | 6室3棟40,500円 |
| 20分以内 | 6室3棟61,000円 | ★本物件6室3棟57,500円 | 6室3棟48,750円 | 6室3棟37,000円 |
| 20分超 | — | — | — | — |
③ 融資補足資料（PDF・6シート）
融資の検討で使われる指標を、調査書の数字から1点にまとめたものです。融資金額・金利・期間から組んだ返済計画、DSCR（＝NOI ÷ 年間返済額。式を併記します）、金利が上がった場合と空室が増えた場合の姿、法定耐用年数の残り、売却を想定した場合の見立て、登記から読み取れる担保の状況を載せます。
借り手ご自身に関する欄（自己資金の出どころ、本業や法人の状況、これまでの実績、その金融機関を選んだ理由）は空欄のままです。ご自身の言葉で書き込んでいただく前提で、こちらではお預かりしません。
この3点が埋めないもの
3点が埋めるのは物件側の事実です。借り手ご自身のことは埋めません。融資の条件は物件と借り手の両方で決まります。物件について調べ直す手間が要らなくなる分を、ご自身のことを書く時間に充てていただく、という考え方でつくっています。
料金と納期
| プラン | 一般 | Haro会員 | 納期 |
|---|---|---|---|
| 通常 | 5,500円 | 3,850円 | 3営業日（土日祝を除く） |
| 特急 | 7,700円 | 5,500円 | 24時間以内（曜日を問いません） |
Haro（月額2,980円・不動産投資の実務ツール）をご利用の方は会員価格でご依頼いただけます。Haroについて
ご用意いただくもの
- 物件概要書（PDF）【必須】— 業者からお受け取りのマイソク・概要書
- レントロール【必須】— PDF・Excel・CSV。概要書に含まれていればチェック1つで省けます
- 登記事項証明書（謄本・PDF）【任意】— 無い場合、権利関係の頁は「未取得」として出ます
- 融資条件【必須】— 融資金額・金利・融資期間。お決まりでなければ想定で結構です
お預かりした資料は、納品から6ヶ月で削除します。納品物のダウンロードは1年間、回数の制限はありません。
物件調査書の中身（見本の21頁の見出し）
見本ハイツ（架空・RC造5階建・15戸・2007年築）の調査書は21頁です。頁数は物件の戸数と登記の分量で変わり、20〜27頁の間に収まります。
- ① 物件の概要 — 物件名・所在地・構造・築年・戸数・価格・満室想定年収など、概要書の要点を1頁に。
- レントロール（各戸の現況） — 各戸の賃料・面積・契約状況と、賃料の分布グラフ。
- 対象地の位置図・立地・災害リスク — 最寄りの地価公示標準地と、洪水・土砂災害・津波・高潮・液状化の想定。
- ② 参考価格（3手法） — 参考レンジ（手法の振れ幅）と売り出し価格が横に並び、評価額とは別物であることを明記。
- 取引事例の根拠・価格の内訳・算定の方法 — 採用した成約事例の一覧、建物査定（原価法）の計算書、計算式と前提の注記。
- 近隣事例と事例位置図 — 国土交通省 不動産情報ライブラリの成約事例と掲載参考地。表の番号と地図の番号が対応。
- 価格帯別の収支 — 価格ごとの表面利回り・返済比率・年間CF（満室／入居95%）・1億円換算CF。
- ③ 融資期間の累積CF・与信指標 — 通常想定（稼働95%）とストレス想定（稼働80%）の2本。税引後の年次表。
- ④ 周辺施設・生活利便 — 周辺の施設と生活利便（Google Places のデータ）。
- ⑩ 権利関係（登記事項） — 所有者・取得の時期と乙区の担保。登記事項証明書をお預かりした場合に載ります。
- 買付前に確認すべきこと — 各戸の契約開始日、売主が法人のときの決議の要否など、資料から読み取れる確認点。
- 人口動態・地価公示の変動指数／⑤ 市場の動き／⑥ 出典・前提・免責 — e-Stat の国勢調査と将来推計人口、近隣の賃料相場、出典と免責。
似た名前の資料との違い
| 資料 | 誰が作るか | 目的 |
|---|---|---|
| 重要事項説明書のための物件調査 | 宅地建物取引業者（役所調査・現地調査） | 売買契約の前に、買主へ法令上の制限などを説明するため |
| 鑑定評価書 | 不動産鑑定士 | 「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づく評価額を示すため |
| 事業計画書 | 借り手ご自身 | 自己資金・本業・実績・借入の目的など、借り手の側を金融機関に伝えるため |
| この3点セット | Haro 物件調査書サービス | 物件側の事実と数字（賃料・価格の根拠・権利関係・ストレス後の収支）をそろえるため |
お持ちの物件を売りに出すときにも
買うときにお作りした3点は、売るときの資料としてそのままお使いいただけます。中身を買う側・売る側で作り分けていないためです。手元に無い場合は、売りに出す前にお作りすることもできます。
買い手と、買い手の金融機関に渡せるもの
- 各戸の賃料と契約の状況 — レントロールと、賃料の分布。
- 参考価格（3手法）と、その根拠 — 採用した近隣の成約事例、建物査定の計算書、計算式と前提。
- 周辺の家賃相場 — 対象の各戸と周辺の募集事例が、同じ列・同じ単位で横に並んだExcelです。
- 価格帯別の収支と、融資期間の累積キャッシュフロー — 稼働95%と、稼働80%まで落としたときの2本。
- 権利関係 — 登記事項証明書をお預かりした場合の、所有者と乙区の担保。
買い手はこの物件を、自分の金融機関に持ち込みます。そこで要る資料は、買う側でお作りするときと同じです。
売却でご用意いただくもの
お持ちの物件であれば、レントロールも登記事項証明書もお手元にあります。概要書が無ければ、物件名・所在地・構造・築年・戸数・想定の売り出し価格を書いたものでかまいません。融資条件の欄は、買い手が組むと思われる条件を想定でご記入ください。
見本を全頁ご覧いただけます
実際にお届けするものと同じ体裁の見本です。数字と固有名詞は架空のものに置き換えてあります。
画像をクリックすると拡大します。PDFとExcelはそのままダウンロードできます。
① 物件調査書（PDF・21頁）
② 家賃相場調査資料（Excel・4シート）
本物件と周辺の募集事例を、同じ列・同じ単位で横に並べた資料です。下は「横並び」シートの家賃相場マトリックスの抜粋です。
| 駅徒歩＼築年 | 築10年以内 | 築20年以内 | 築35年以内 | 築35年超 |
|---|---|---|---|---|
| 10分以内 | 6室3棟74,500円 | 8室3棟59,000円 | 6室3棟50,000円 | 6室3棟40,500円 |
| 20分以内 | 6室3棟61,000円 | ★本物件6室3棟57,500円 | 6室3棟48,750円 | 6室3棟37,000円 |
| 20分超 | — | — | — | — |
この見本を数えた値です。事例の数は物件と時期で変わります。
事例の集め方も、資料に書いてあります
どこから、どの条件で集め、何を除いたか。取りこぼしが無いことの確かめ方（表示件数と取得件数の一致）まで載せています。
| 抽出の条件 | 鶴舞線 浄心・浅間町・庄内通 各駅 徒歩20分以内 × 1K × 専有20.5〜30.5㎡ × マンション・アパート。全ページを取得したのち、所在の町丁目で対象から2km超のものを除外 |
|---|---|
| 範囲 | 最寄駅: 浄心（鶴舞線）・浅間町（鶴舞線）・庄内通（鶴舞線）／半径 2000m |
| 距離のものさし | 駅徒歩 |
| 網羅の証明 | 入口A（駅で引く）。浄心・浅間町・庄内通の各駅 × 1K × マンション/アパートの一覧を賃料帯（5万円未満／5〜6万円／6〜7万円／7万円以上）で分割し、各帯の表示件数と取得件数が一致（19/19・18/18・8/8・8/8）。※見本用の架空データ |
| 除外 | 室 3件 ／ ブロック 1件 対象物件自身の募集2室（204・303）は自己参照として除外。専有面積が対象±5㎡の外（31.8㎡）の1室を除外。バス停徒歩の表記しか無い1棟は尺度を混ぜないため一覧から除外 |
| 確認日 | 2026-09-02 |
「物件一覧」シート — 1室ずつ、21項目
| 建物名 | 建物種別 | 所在地 | 専有面積（㎡） | 築年数 | 駅徒歩（分） | 部屋階数 | 賃料＋管理費（円） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 見本アパート枇杷島 | アパート 2階建 | 名古屋市西区枇杷島二丁目 | 22.40 | 46 | 16 | 1 | 35,500 |
| 見本荘則武 | アパート 2階建 | 名古屋市西区則武新町三丁目 | 21.80 | 40 | 19 | 1 | 36,500 |
| 見本アパート枇杷島 | アパート 2階建 | 名古屋市西区枇杷島二丁目 | 22.40 | 46 | 16 | 2 | 36,500 |
| 見本アパート庄内 | アパート 2階建 | 名古屋市西区庄内通四丁目 | 21.50 | 44 | 9 | 1 | 37,500 |
| 見本荘則武 | アパート 2階建 | 名古屋市西区則武新町三丁目 | 21.80 | 40 | 19 | 2 | 37,500 |
記録する項目
「建物一覧」シート — 棟ごとの代表と平均
| 建物名 | 最寄駅 | 駅徒歩（分） | 築年数 | 建物種別 | 事例数（室） | 代表 賃料＋管理費（円） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 見本コート浄心 | 浄心 | 8 | 12 | マンション | 3 | 62,000 |
| 見本レジデンス名西 | 浄心 | 10 | 6 | マンション | 2 | 70,000 |
| 見本ハイム浅間 | 浅間町 | 9 | 15 | アパート | 2 | 51,500 |
| 見本プラザ庄内通 | 庄内通 | 6 | 20 | マンション | 3 | 57,000 |
| 見本メゾン城西 | 浄心 | 13 | 9 | アパート | 2 | 60,500 |
記録する項目
「横並び」シート — 条件の近い順に3段
- ① 条件がもっとも近い部屋（1K／専有面積 20.5〜30.5㎡／駅徒歩 20分以内／築20年以内）
- ② 同じ間取り・専有面積が近い部屋（1K／20.5〜30.5㎡）
- ③ 同じ間取りの部屋すべて（1K）
どの段にも 件数（室）・最低・p25・中央値・p75・最高・平均・棟数 が付きます（賃料＋管理費・㎡単価・坪単価のそれぞれについて）。
③ 融資補足資料（PDF・6頁）
ご依頼から納品まで
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入稿
物件概要書とレントロール（任意で登記事項証明書）をアップロードし、融資条件と自己資金を入力します。
お支払い
メールで届くご案内から PayPal で支払う流れです。入金の確認をもって受付となり、納期はここから数えます。
納品
マイページからダウンロードできます。期間は1年間、回数の制限はありません。お預かりした資料は納品から6ヶ月で削除します。
自分の物件で使うために、作りました
2010年に会社員のまま不動産投資を始め、名古屋・岐阜でRC造の一棟物件を買ってきました。2021年に勤めをやめ、いまは家賃収入で暮らしています。不動産投資の実務ツール Haro は、設計から開発まで手がけています。
大家さん学びの会®名古屋（2023年設立・本部は2004年創立）の支部代表として、名古屋駅の近くで年10回の勉強会を開いてきました。
著書
『ゼロからはじめる 不労所得のつくり方』は、2025年8月に台湾でも翻訳出版されました（『零基礎創造被動收入』白金文化）。
記事
不動産と経済のことを書いています。
note（岡本 康） ブログ（yasshi-taicho.com）
うまくいったことばかりではありません。暗号資産で数百万円を溶かしたこともあります。
よくあるご質問
物件調査書とは、どんな資料ですか
物件の概要とレントロール、位置図・立地・災害リスク、参考価格（3手法）とその根拠、近隣事例、価格帯別の収支が前半です。後半は融資期間の累積キャッシュフローと与信指標、周辺施設、権利関係（登記事項）。全体で20〜27頁のPDFになり、見本の21頁をそのままご覧いただけます。
重要事項説明書のための物件調査（役所調査）ですか
いいえ。宅地建物取引業法の重要事項説明のための役所調査・現地調査ではありません。融資と購入の判断のために、物件の事実と数字をまとめた資料です。
融資は通りますか
お約束できません。融資の条件は物件と借り手の両方で決まるためです。3点が埋めるのは物件側の事実で、判断は金融機関が行います。
買うかどうかを判定してくれますか
いたしません。合否や優劣は書かず、載るのは事実と数字だけです。判断はご自身と、資料をご覧になる金融機関にお任せします。
鑑定評価書ですか
いいえ。「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づく鑑定評価書ではありません。参考としてお使いください。
入稿した資料の内容は確認してもらえますか
お預かりした資料をもとに集計しますが、原資料そのものの真正性は確認していません。金融機関へご提出の際は、原資料も併せてお出しになることをおすすめします。
キャンセルできますか
お支払い完了（受付）から2時間以内はキャンセルできます。この場合、お支払い額から PayPal の決済手数料を差し引いた額を返金します。2時間を過ぎた後は、理由を問わずキャンセル・返金には応じられません。 特急便で24時間を過ぎた場合は、通常便との差額をご返金します。
領収書は出ますか
お申し付けいただければ発行します。なお当社は適格請求書発行事業者ではないため、適格請求書（インボイス）は発行できません。
Haro会員でなくても頼めますか
はい。メールアドレスの登録だけでご依頼いただけます。Haro会員の方は会員価格です。
納期はいつから数えますか
入金の確認からです。通常は3営業日（土日祝を除く）、特急は24時間以内（曜日を問いません）。
見本の物件は実在しますか
いいえ。見本ハイツは架空の物件で、所在地は丁目まで、登記事項も架空のものです。実在の第三者を特定できる情報は含めていません。
数字の出どころはどこですか
お預かりした概要書・レントロール・登記事項証明書が土台です。ほかに、国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報）、地価公示、e-Stat の政府統計、Google Places などの公開情報も出典です。出典は調査書の最終頁にまとめて載せています。
どんな形式で届きますか
物件調査書と融資補足資料はA4縦のPDF、家賃相場調査資料はExcel（4シート）です。マイページからダウンロードでき、金融機関へはそのままお渡しいただけます。
売却するときにも使えますか
はい。同じ3点を、買い手と買い手の金融機関にそのままお渡しいただけます。中身は買う側・売る側で作り分けません。
買ったあとの実務は、Haro で
物件調査書は、買うかどうかを決めるところと、銀行に出すところまでの資料です。物件を持ってからは、別の道具が要ります。
- 収支管理 — 領収書や固定資産税の通知書は、写真を撮るだけでデータになります。確定申告の準備まで。
- CFシミュレーター — 税引後のキャッシュフローを30年分、一度に算出。
- 見積書診断 — 修繕やリフォームの見積書は、AIが適正かどうかを点検。
Haro（月額2,980円）をご利用の方は、調査書も会員価格でご依頼いただけます。
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